HAI immobilier signifie « honoraires d’agence inclus » : le prix affiché dans l’annonce comprend la commission de l’agence, payée par l’acquéreur. Le vendeur perçoit donc un montant plus faible, le net vendeur, sur lequel se calcule le pourcentage d’honoraires indiqué.
Le sigle apparaît à côté du prix de vente, souvent sans explication. Cet article dit comment le lire, comment retrouver le net vendeur et pourquoi deux annonces du même bien n’affichent pas toujours le même prix.
Que veut dire HAI dans une annonce immobilière
HAI désigne le prix de vente honoraires d’agence inclus. On rencontre aussi « honoraires inclus », « honoraires charge acquéreur » ou, selon les annonces, « honoraires acquéreur inclus ». Toutes ces formules disent la même chose : l’acheteur paie la commission en plus de ce que touche le vendeur.
L’abréviation n’a rien à voir avec une enseigne ni avec un quartier. Elle qualifie le prix, pas le bien.
Pour comparer ces prix entre plusieurs offres, les sites d’annonces immobilières affichent en général le prix honoraires inclus en gros caractères, avec la mention du pourcentage à côté.
HAI, FAI et net vendeur : trois façons d’afficher un prix
FAI veut dire « frais d’agence inclus ». Dans une annonce de vente, FAI et HAI désignent le même prix : celui que l’acheteur doit débourser pour le bien, commission comprise.
Le net vendeur est le montant que le vendeur encaisse une fois l’agence payée. C’est le prix hors honoraires, celui sur lequel repose le pourcentage affiché.
Quand l’agence est rémunérée par le vendeur, le prix de l’annonce ne porte pas la mention HAI : il est égal au net vendeur. Dans ce cas, l’acheteur ne verse aucune commission à l’agence.
Ce que la loi impose d’afficher
L’arrêté du 10 janvier 2017, en vigueur depuis le 1er avril 2017, encadre l’affichage des prix dans les annonces de vente. Le prix annoncé comprend obligatoirement la part des honoraires à la charge de l’acquéreur, et l’annonce l’exprime à la fois honoraires inclus et honoraires exclus.
Le montant des honoraires de l’acquéreur est indiqué toutes taxes comprises. Le pourcentage, précédé de la mention « Honoraires », se calcule sur la valeur du bien hors honoraires, jamais sur le prix HAI.
Les tarifs de l’agence sont aussi affichés à l’entrée des établissements qui reçoivent du public. En ligne, ils doivent rester aisément accessibles sur le site du professionnel et depuis toute annonce publiée sur un support dématérialisé.
Calculer le net vendeur à partir d’un prix HAI
La formule tient en une ligne : net vendeur = prix HAI divisé par (1 + taux d’honoraires). Le taux s’exprime en décimal, donc 5 % devient 0,05.
Prenons un appartement affiché 220 000 € HAI avec 5 % d’honoraires à la charge de l’acquéreur. On divise 220 000 par 1,05 : le net vendeur est de 209 523,81 €, et les honoraires s’élèvent à 10 476,19 €.
L’erreur courante consiste à retirer 5 % du prix affiché. Ce calcul donne 209 000 €, soit un écart de plus de 500 € avec le vrai net vendeur, parce que le pourcentage porte sur le prix hors honoraires et non sur le prix HAI.
Pour les recherches du type « net vendeur HT ou TTC » : les honoraires affichés sont des montants TTC, alors que le net vendeur est un prix de vente sans honoraires, auquel aucune TVA ne s’applique.
Pourquoi un même bien affiche deux prix différents
Un bien confié à plusieurs agences peut apparaître à deux prix HAI différents, sans que le net vendeur change. Chaque agence applique son propre barème, et le prix honoraires inclus varie avec lui.
Autres sources d’écart : une annonce de particulier à particulier n’a aucun honoraire, et selon le mandat, la commission est parfois payée par le vendeur et non par l’acheteur. Le prix affiché n’a alors pas le même sens d’une annonce à l’autre.
Pour comparer, ramenez chaque annonce à une base commune, le prix hors honoraires. Les prix de vente réels, publiés dans la base DVF, aident à situer ce prix : voir l’article sur les prix de vente réels publiés par DVF.
Un acheteur qui cherche en continu peut aussi passer par un chasseur immobilier, dont la rémunération se négocie à part et se compare avec celle d’une agence.
Honoraires inclus et frais de notaire : l’effet sur le budget
Le prix HAI ne représente pas le seul poste du budget : les frais de notaire s’y ajoutent. Lorsque l’acte de vente distingue le prix hors honoraires et les honoraires de l’agence, la base de calcul de ces frais peut être différente de celle d’un prix tout compris, et le notaire chiffre l’écart sur le dossier.
Honoraires et prix se discutent séparément. Un acquéreur peut proposer une offre sur le prix hors honoraires, ou demander à l’agence si sa commission est négociable, notamment quand le bien reste longtemps en vente.
Le financement dépend aussi de ce total : les banques raisonnent sur le coût complet de l’opération. La question du moment du versement de l’apport personnel se pose alors dès le compromis.
Avant de signer, demandez le détail écrit du prix : montant hors honoraires, honoraires TTC, total HAI. Ces trois lignes figurent dans l’annonce, et leur cohérence se vérifie avec la formule vue plus haut.
