Investir de l’argent en SCPI est une façon très intelligente de placer son argent. Cela devient encore plus intéressant lorsqu’il s’agit de SCPI en démembrement, car permet à l’investisseur de rentabiliser et de réaliser, par la même occasion, une économie d’IFI. Cependant, comment se fait le démembrement des parts d’une SCPI ? Dans cet article, nous vous donnons les modalités ainsi que les possibilités de démembrement d’une SCPI.

Démembrement des parts d’une SCPI

Le démembrement est l’action par laquelle le droit de propriété d’un bien immobilier est divisé en deux parties. Il s’agit de l’usufruit et de la nue-propriété. Le démembrement réunit donc deux investisseurs qui partagent la pleine propriété d’une SCPI. Il devient tous deux, propriétaires de la SCPI. Notez aussi que les droits d’usufruit et de nue-propriété sont transmis par donation ou par cession.

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Étant donné que les parts d’une SCPI sont des parts de société, le démembrement est tout à fait possible et se réalise très simplement. Ainsi, vous pouvez procéder au démembrement des parts d’une SCPI lors de la souscription ou après la souscription à l’aide d’un formulaire de don manuel CERFA 11278. Notez que le démembrement à la souscription est une mesure de sécurité. En effet, il permet d’éviter les remises en causes et les contestations entre usufruitiers et nue-propriétaires.

Comment remplir le formulaire CERFA 11278 ?

Ce formulaire est composé de trois parties. Dans la première partie, vous allez renseigner les noms ainsi que les coordonnés des donateurs et donataires. Pour la deuxième partie, vous allez déclarer le don de titre. Après cela, vous renseignez le nombre de titres donnés et la nature de ceux-ci (usufruit ou nue-propriété) dans les cases réservées à cet effet.

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Dans la troisième et dernière partie, il s’agira de renseigner toutes les informations qui concernent la SCPI dont les parts seront démembrées. Un mois après la date à laquelle le donataire a annoncé le don à l’administration, le formulaire CERFA 11278 doit être rempli et déposé aux services des impôts des entreprises. Notez que le service des impôts concerné est celui du domicile du donataire.

Les possibilités de démembrement des parts d’une SCPI

Il est possible de procéder aux démembrements de deux façons.

Démembrement temporaire

Le démembrement est fixé à l’avance pour une période définie. Elle peut être très avantageuse pour la trésorerie de votre entreprise (cas de l’usufruit).

Démembrement viager

Dans ce cas, le démembrement prend fin avec le décès de l’usufruitier.

Les avantages fiscaux du démembrement des parts d'une SCPI

En plus de la gestion du patrimoine, le démembrement offre des avantages fiscaux importants. Effectivement, l’usufruitier supporte la charge fiscale relative aux revenus et déficits fonciers générés par les parts démembrées.

Dans le cas où l’usufruitier est un retraité ou un contribuable non imposable, il n’y aura pas d’imposition. De même, si c’est une entreprise qui détient les parts en usufruit temporaire pour une durée limitée à quelques années (3 ans par exemple), cette dernière pourra bénéficier d’un allègement fiscal lorsqu’elle récupérera son droit sur les titres.

Les droits de donation sont réduits grâce au démembrement. Cela peut être très intéressant dans le cadre d’une transmission patrimoniale, notamment lorsque vous souhaitez transmettre votre SCPI à vos enfants tout en continuant à percevoir des revenus locatifs.

Vous devez bien étudier toutes ces questions avant toute décision afin de savoir quelle méthode utiliser pour obtenir les meilleurs résultats possibles.

Les précautions à prendre avant de procéder au démembrement des parts d'une SCPI

Le démembrement de parts de SCPI est une opération qui nécessite une réflexion approfondie, ainsi que la prise en compte de différents facteurs.

Tout d’abord, pensez à bien vous assurer du bon fonctionnement et de la pérennité des SCPI proposées. Effectivement, un choix judicieux doit être fait quant à la stabilité des rendements locatifs futurs pour éviter tout risque financier.

Les frais liés au démembrement doivent aussi être pris en compte avant toute décision. Ces frais peuvent varier selon les prestataires et les types d’opérations envisagées (démembrement total ou partiel). Pensez à bien vérifier attentivement si le montage financier choisi correspond bien à vos attentes en matière de rentabilité financière mais aussi fiscale.

Il est crucial de prendre conseil auprès d’un expert-conseil spécialisé dans l'immobilier locatif afin qu'il puisse évaluer votre profil investisseur et orienter votre choix vers des produits adaptés à vos besoins patrimoniaux. La prudence étant toujours recommandée lorsqu'il s'agit d'un placement immobilier !