La défiscalisation immobilière est un moyen sûr et efficace d’économiser sur les impôts. Plusieurs dispositifs permettent une défiscalisation en toute légalité. Mais, des conditions sont à respecter pour bénéficier des avantages.

La défiscalisation grâce à la loi Cosse

Ce dispositif permet de défiscaliser en immobilier grâce à un accord avec l’Anah (Agence nationale de l’habitation). Pour les contrats signés de 2017 au 28 février 2022, les conditions sont plus intéressantes. Les personnes ayant signé leurs contrats au cours de cette période bénéficient d’une déduction forfaitaire des revenus allant de 15 % à 70 % selon différents critères. Généralement, plus le loyer est faible plus la défiscalisation est importante. Le bénéficiaire s’engage simplement à mettre son logement non meublé en location et surtout à un coût réduit.

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Depuis le 1er mars 2022, les conditions ont changé. Il ne s’agit plus d’une déduction forfaitaire, mais plutôt d’une réduction d’impôt. Rapprochez-vous de l’Anah pour plus d’information à ce sujet.

La défiscalisation grâce à la loi Malraux et la loi Monuments historiques

La loi Malraux a été instituée pour favoriser la réhabilitation des centres-villes historiques. Les propriétaires qui remettent leurs biens en excellent état, bénéficient d’une réduction d’impôt pendant les années de rénovation. La réduction est de 30 % ou de 22 % selon le montant utilisé pour la réhabilitation. En ce qui concerne la loi Monuments historique, elle autorise les propriétaires de biens inscrits à l’inventaire des monuments historiques, à prélever de leurs revenus globaux les charges relatives à ses biens. Avec la loi Malraux et la loi Monuments historiques, vous pouvez combiner d’autres avantages fiscaux. Tout ce que vous avez à faire, c’est respecter votre engagement de location ou de conservation.

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La défiscalisation grâce à la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de défiscaliser si l’on investit dans les logements meublés dans l’un des secteurs suivants : résidences de tourisme classé, établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées et les résidences avec services pour étudiant. La réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient de l’immeuble pour un bail sur une période comprise entre 9 ans et 12 ans.

La réduction est plafonnée à 30 000 €. Il n’y a qu’un seul principal critère à remplir. Le bien doit être mis en location pour plus de 9 ans. Vous avez la possibilité de cumuler le dispositif Location meublée non professionnelle (LMNP) et la loi Censi-Bouvard sous certaines conditions.

La défiscalisation grâce à la loi Denormandie

La loi Denormandie a pour but de faciliter la rénovation de même que la réhabilitation des anciens logements dans les Centres-villes. Pour en profiter, il faut respecter plusieurs conditions relatives aux loyers, aux plafonnements de ressources, à la situation géographique, etc. Vous devez également investir dans l’acquisition d’un ancien logement dont les coûts de réparation représente 25 % du coût de l’investissement total. La réduction d’impôt est de 12 %, 18 % et 21 % pour respectivement 6 ans, 9 ans et 13 ans de mis en location.

La défiscalisation immobilière grâce à la loi Pinel

Ici, vous pouvez bénéficier de 12 %, 18 % et 21 % de réduction d’impôt pour respectivement 6 ans, 9 ans et 13 ans de mis en location d’un bien neuf acquis en métropole. Mais cette année, les taux ont légèrement changé. Sachez que l’assiette de cette réduction est plafonnée au prix de revient du logement qui ne devrait pas dépasser 300 000 €/an.

La défiscalisation immobilière grâce à l'investissement en LMNP (loueur meublé non professionnel)

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un autre moyen de bénéficier de la défiscalisation immobilière. Cette forme d’investissement locatif permet aux particuliers d’acheter et de louer des biens meublés, mais aussi de réduire leur imposition grâce à différents mécanismes.

Pour commencer, les revenus issus du LMNP sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont donc imposés sur le revenu, avec la possibilité d'appliquer un régime forfaitaire qui permet une déduction fiscale avantageuse.

Il est possible pour l'investisseur en LMNP de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien. Effectivement, lorsque le logement a été acheté neuf ou que des travaux ont été effectués pour sa mise en location meublée, le propriétaire peut demander un remboursement partiel ou total de la TVA payée lors de son acquisition.

Il existe aussi un dispositif spécifique appelé Censi-Bouvard qui offre une réduction d’impôt égale à 11 % du prix HT (hors mobilier) sur 9 ans maximum. Toutefois, cette solution n'est valable que pour les investissements dans les résidences étudiantes ou seniors neuves ainsi qu'en EHPAD.

Il faut noter que ces avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier en LMNP ne s'appliquent pas automatiquement : ils doivent être sollicités par le contribuable auprès des services concernés et respectent certaines règles strictes notamment liées aux montages financiers. L'investissement en LMNP n'est pas sans risques et peut nécessiter un investissement initial important qui peut être difficile à absorber pour les budgets les plus modestes.

La défiscalisation immobilière est donc un domaine complexe avec de nombreuses options et règles à respecter. Il faut bien s'informer auprès de professionnels compétents avant de se lancer pour éviter tout litige ou mauvaise surprise fiscale.

La défiscalisation immobilière grâce à la rénovation énergétique et la loi Transition énergétique

Au-delà des dispositifs fiscaux classiques, la rénovation énergétique est un autre moyen d'obtenir une déduction fiscale immobilière. Le gouvernement a mis en place plusieurs aides à destination des propriétaires qui effectuent des travaux visant à améliorer la performance énergétique de leur bien immobilier.

La première aide est le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Il permet de déduire de son impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour réaliser certains travaux. Les équipements concernés sont notamment les chaudières à haute performance énergétique, les matériaux d'isolation thermique ou encore l'installation de panneaux solaires.

Le CITE présente toutefois quelques limitations : il ne concerne pas tous les types de logements et seuls certains travaux sont pris en compte. Ce crédit d'impôt sera progressivement remplacé par MaPrimeRénov', une nouvelle aide plus simple et accessible pour tous.

Il existe aussi l'éco-prêt à taux zéro (PTZ) qui permet aux propriétaires souhaitant réaliser des travaux dans leur résidence principale avant le 31 décembre 2021, de bénéficier jusqu'à 30 000 euros sans payer d'intérêts. Ce prêt peut être cumulé avec le CITE ou MaPrimeRénov'.

Attention cependant : ces différents dispositifs ont leurs propres critères et conditions d'éligibilité qu'il faut respecter scrupuleusement afin que vos demandes soient acceptées.

La loi Transition énergétique de 2015 a instauré une obligation pour les propriétaires bailleurs de réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique dans leur bien immobilier avant le renouvellement du bail. Les dispositifs fiscaux précédemment cités peuvent ainsi être utilisés pour répondre à cette obligation légale.

La déduction fiscale immobilière est donc possible grâce aux travaux d'économie d'énergie, mais pensez à bien vous renseigner sur les différentes aides disponibles, leurs critères et conditions pour éviter toute mauvaise surprise.