Défiscalisation : comment éviter les pièges ?

La défiscalisation est un concept auquel les investisseurs en immobilier ont recours ces dernières années. Elle rassemble un certain nombre de dispositifs qui permettent à ceux-ci de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette approche comporte toutefois des pièges qu’il importe d’éviter. Les voici.

Vérifier le changement de destination

Pour éviter les pièges de la défiscalisation, vous devez vérifier un certain nombre d’éléments concernant le bien à acheter. C’est le cas par exemple du changement de la destination. Soit dit en passant, pour quel usage le bâtiment a été construit.

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Il est tout à fait possible que l’occupant du logement que vous voulez acheter change l’activité pour laquelle le bâtiment est destiné. Ce dernier peut le faire sans vous tenir informer des modifications apportées.

En conséquence, le bien connaîtrait une requalification fiscale. Ce qui peut vous empêcher de bénéficier d’une réduction d’impôt.

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Vous devez donc garder à l’esprit qu’avant de signer l’offre d’achat, il demeure nécessaire de tout lire et de demander plus de clarification. Vous devez vérifier avant toute signature que la destination est celle qui a été indiquée au départ.

Vérifier si la résidence n’est pas en faillite

Défiscalisation

Une autre approche plus avisée à laquelle vous devez recourir est la vérification de l’état du bien dans lequel vous voulez investir. Pour rappel, opter pour la défiscalisation consiste à acquérir un bien et à le mettre en location pour bénéficier d’une remise sur les prélèvements effectués par l’État.

Partant de ce fait, si l’exploitant du logement est en faillite, l’investisseur est convié à faire des concessions après l’opération d’achat. C’est le cas par exemple de la réduction des loyers à percevoir.

Ainsi, quand bien même vous bénéficiez d’une baisse d’impôt, la rentabilité locative peut ne pas être au rendez-vous. C’est donc l’un des pièges de la défiscalisation que vous devez d’éviter.

Prendre des garanties en cas de réhabilitation de monuments

Un autre moyen pour éviter les pièges de la défiscalisation est de demander des garanties si vous investissez dans la réhabilitation. Dans la réalité, l’État propose le plus souvent des offres d’investissement pour rénover un lot de bâtiments anciens. Les personnes qui vont effectuer des placements dans ce cadre vont bénéficier d’une réduction d’impôt.

Cependant, il se trouve que cela comporte un gros piège qui n’est pas mis en lumière. En réalité, le niveau de réhabilitation évolue en fonction du nombre de logements mise en vente. Ainsi, plus les achats tardent, plus les réparations freinent également.

Le risque est que l’investisseur peut perdre tout son argent tant que le reste des logements ne sont pas vendus. Vous devez donc demander des garanties selon que la poursuite des travaux de réhabilitation ne soit pas conditionnée sur les ventes à effectuer.

Comprendre les plafonds de défiscalisation

Comprendre les plafonds de défiscalisation est également crucial pour éviter certains pièges de la défiscalisation. En effet, les dispositifs fiscaux proposent des réductions d'impôts qui sont évidemment encadrées. Il existe des limites supérieures en fonction du type d'investissement et cela peut varier selon les années.

Par exemple, pour une loi Pinel, il faut respecter un plafonnement global par mètre carré habitable (5500 €/m²). La déduction fiscale ne doit pas être plus grande que l'argent engagé annuellement dans l'immobilier locatif. Le même principe s'applique à la loi Duflot et aux autres lois de défiscalisation immobilière.

Donc, avant tout investissement, il faut impérativement se renseigner sur le montant maximal qui peut être accordé selon chaque dispositif fiscal. Vous devez savoir qu'il y a une limite temporelle pour profiter de ces avantages fiscaux. Les lois Pinel et Censi-Bouvard précédentes n'étaient disponibles que jusqu'en 2017.

Vous devez être vigilant quant aux dates butoirs fixées ainsi qu'à tous les plafonds connus : si vous dépassez ces limites pendant votre investissement, vous ne bénéficierez plus d'aucun avantage fiscal supplémentaire.

Comprendre les différents pièges liés à la défiscalisation est essentiel lorsque l'on envisage un tel type d'investissement.

Éviter les offres trop alléchantes et les arnaques

De nombreux escrocs profitent de la défiscalisation pour proposer des offres souvent trop alléchantes. Les offres frauduleuses peuvent se présenter sous différentes formules : investissement locatif, SCPI ou autres produits financiers. Ces escrocs cherchent à exploiter les failles du système fiscal et cela peut rapidement se transformer en cauchemar financier.

Pour éviter ce genre d'arnaque, pensez à bien vérifier les informations avancées par l'intermédiaire de plusieurs sources. Vous devez aussi être vigilant quant aux sociétés qui vous contactent directement. Effectivement, n'hésitez pas à effectuer une recherche sur Google avant de donner suite à ces sollicitations.

Il y a aussi des arnaques connues liées au crowdfunding immobilier : méfiez-vous si on vous promet un rendement très élevé en peu de temps. Il existe toujours un risque lorsque l'on investit dans un bien immobilier ; toutefois, celui-ci doit rester raisonnable et ne doit pas dépasser 10% par an.

Soyez prudent lorsqu'on vous propose des dispositifs fiscaux exotiques tels que le Girardin industriel ou encore le Malraux : ceux-ci sont complexes et nécessitent une expertise juridique et fiscale pointue pour pouvoir profiter pleinement des avantages qu'ils proposent.

La défiscalisation reste accessible mais elle nécessite beaucoup d'attention car il s'agit d'un domaine complexe où les pièges demeurent nombreux. Si vous souhaitez bénéficier pleinement de cet avantage fiscal, n'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels et à vérifier toutes les informations avant d'investir.